Selim BARAN 25 Ocak 2010 Yeni Şafak

Sosyal konutlar, kentsel dönüşüm ve alışveriş merkezleri projelerinin hız kazandığı günümüzde insan ve kent ilişkisi yeniden yorumlanıyor. Hatta medyada AVM'lerin outlete dönmeleri veya kira fiyatları çok konuşuluyor ama kent ve insanla olan ilişkisinden yaşanılan değişim pek gündeme gelmiyor.

Alışveriş etkinliği insanlık tarihi boyunca toplumsallaşma sürecinin en önemli dinamiklerinden biri. Ekonomik, kültürel ve sosyal her türlü etkileşimin temelinde alışveriş etkinliğinin varlığını görebiliriz. Bir yandan toplumlar bu etkinlik üzerindeki kontrollerini bir takım devlet aygıtlarıyla sağlamaya çalışırken alışveriş etkinliği de zaman içerisinde değişip dönüşerek, kendi kurallarını toplumsal yaşamın her alanına dayatma mücadelesi vermeye devam ediyor. Burada bir karşılıklı etkileşim söz konusu ve değişen dünya dinamiklerine göre her iki taraf da sonsuza kadar sürekli bir değişim ve dönüşüm içerisinde olmaya devam edecek. Önemli olan bu değişimin olumlu yönde bir gelişim göstermesi. Ülkemizde bu mücadeleyi son global ekonomik krizin de etkisiyle en çok organize perakende sektörü ve alışveriş merkezleri özelinde takip ediyoruz. Hatta o derecedir ki finansal terimler veya ekonomik göstergelerle ilgili veriler genellikle belli profesyoneller tarafından anlaşılabilmekte ve yorumlanabilmekteyken perakende sektörü hakkında ise sosyo-ekonomik ve kültürel durumu ne olursa olsun her tüketicinin belli bir fikri bulunuyor. Alışveriş merkezleriyle ilgili mevcut tartışmaların kitle iletişim araçları tarafından gündeme getirilen kısmı genellikle kira rakamlarının yüksekliği veya outlete dönüşüm konuşuldu. Yeni projelerin askıya alınması, indirim dönemlerinin düzensizleşmesi, mağazaların boşalması ve tüketim harcamalarının azalması gibi konularken en az bu konular kadar önemli ve bağlantılı olmasına rağmen gündeme pek gelmeyen diğer bir unsur ise alışveriş merkezlerinin konumlanmaları, kent ve insanla olan ilişkileri hiç konuşulmadı.

ALIŞVERİŞ MERKEZLERİNİN KÖKENİ ABD
Modern alışveriş merkezlerinin kökeni olarak Kapalıçarşı'yı gururla örnek gösterirken bugün geldiğimiz noktayı eleştirmekten ısrarla kaçınmamızı anlamlandırmakta zorlandığını söyleyen KDM Danışmanlık Genel Müdürü Murat İzci şu bilgileri verdi: "Dünya mimarisine antik çağlardan bu yana en güzel örnekleri sunan bu topraklarda kent kültüründen ve mimarisinden olumlu bahsetmek gün geçtikçe zorlaşıyor. Alışveriş merkezlerinin kentle ilişkisinde yaşanan problemler bize özel değil. Modern alışveriş merkezlerinin kökeni ABD. Teknoloji hızla ilerledi, hammaddeye ulaşım kolaylaştı. Amerikan toplumu kendisini bir tüketim toplumu olarak tanımladı.

TOPLUMSAL DÖNÜŞÜM KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ GETİRDİ
Toplumsal dönüşümün beraberinde kentsel dönüşümü de getirdiğine dikkat çeken Murat İzci şöyle devam etti: "Teknolojinin ve doğal kaynakların kullanımının hızlı ekonomik büyümeye katkıları inanılmaz boyutlara ulaştı. Şehirler hızla büyüdü, binalar yükseldi, trafik içinden çıkılmaz hale geldi. Araç sahibi olmanın kolaylığı, doğal kaynaklara rahat ulaşım ve şehir dışına hızla ve konforlu bir şekilde ulaşılmasını sağlayan otobanlar, ABD'nin daha iyi ekonomik koşullara sahip olan sınıfın kent dışına kaçmasına olanak tanıdı. Kent merkezleri ise daha alt gelir grubuna dahil insanların mecbur ikamet ettikleri yerler haline geldi. 70'li yıllardan itibaren de şehir merkezlerini eski niteliklerine kavuşturma çalışmalarına başlandı. Kentsel Yenileme, Kentsel Yeniden Yapılandırma, Kentsel Yeniden Canlandırma, Kentsel Yeniden Yaratma Kentsel Yeniden Geliştirme gibi adları olan ve birbiriyle ilintili ancak bir o kadar da farklı bu çalışmaların geneline ülkemizde daha aşina olduğumuz "Kentsel Dönüşüm" adı verildi. Günün değişen koşullarına ayak uydurabilmek için gerekli görülürse mevcut yapıların yıkılıp yerine yeni yapılar, park ve bahçeler, alışveriş merkezleri yapılması da bu çalışmalar kapsamında. Bu çalışmaların özünde yatan sosyal yapının iyileştirilmesine yönelik olması."

YAPILARLA İNSAN İLİŞKİSİ AYRIŞTIRILMAMALI
Murat İzci'nin dediği gibi İstanbul dev bir şehir. Alt gelir grubuyla üst gelir grubu ABD'deki kadar bir ayrışma içerisinde değil. Kentsel dönüşüm çalışmalarının tarihi de en fazla 2000'li yıllara, hatta 2005'e dayanıyor. İstanbul'da hem üst gelir grubunun yerleştiği banliyöler, hem orta-alt gelir grubunun yerleştiği kent merkezinde bulunan eski apartmanlar ve siteler hem de yine kentin göbeğinde ana arterlerin sadece birkaç sokak gerisinde bulunan ve alt gelir grubunun yaşadığı eski kent merkezleri birbirleriyle iç içe. "Kent merkezlerinde kentsel dönüşüm projelerinden çok yeniden yapılandırma ve yeniden canlandırma örnekleri görebiliyoruz" diyen Murat İzci şunları söyledi: "Beyoğlu özelinde Cihangir, Asmalımescit, Tarlabaşı semtleri bu çalışmalara örnek olarak verilebilir. Haydarpaşa Limanı ve Garı'nı içine alan bölge, Karaköy'de düşünülen Galataport projesi gibi projeler ise yeniden geliştirmeye örnek sayılabilir. Pendik-Kartal bölgesinde yürütülen çalışmalar ise kentsel dönüşüm konusunda daha kapsamlı çalışmalara örnek verilebilir. İlk modern alışveriş merkezimiz Galleria'dan bu yana geçen yaklaşık 22 yıllık alışveriş merkezleri tarihimizde alışveriş merkezi sayımızın 225'i geçtiğini, 2010 sonunda bu rakamın 300'ü bulmasının beklendiğini görüyoruz. Bu kadar alışveriş merkezimizin sadece iki elin parmaklarını geçmeyecek kadarı kentle uyum içerisinde, kentten kopuk olmayan yapılar niteliğinde."

YATIRIMLARIN GERİ DÖNÜŞÜMÜ UZUN
Şehir planlamasının genel anlamda şehrin genelinde ve özelinde her türlü yerleşmede fiziksel ve mekansal gelişmelerin belirli bir plan ve düzen çerçevesinde biçimlenmesine katkıda bulunmak olduğunu belirten Olivium Genel Müdürü Aytaç Özçiçek şu açıklamada bulundu: "Bence şehir planlamasının ve alışveriş merkezlerinin ortak sorunu sürdürülebilirlik. Şehir planlamada ekonomik verimliliği arttırtarak devam edecek ve toplumsal, kültürel sürdürülebilir detaylı planlama amaçlanmalı. Planlı gelişmenin sağlanabilmesi için yerleşmelerin değişiminde etkili olabilecek mekansal, sosyal, demografik, ekonomik, tarihsel, kültürel ve ekolojik etmenlerle birlikte değerlendirilmeli, geleceğe yönelik revize edilebilecek hedefler konulmalı ve uygulanmalı. Tüm bu hedeflerin içerisine alışveriş merkezleri şimdiye kadar alınmalıydı. Aslında bu konuyu genele yaymamak gerekli. Çünkü bazı belediyeler bu konuya dikkat ederken bazılarının da üzerinde yeterince durmadığına inanıyorum. Bugün şehir planlaması yapılırken ticari alan olarak yapılan her bölgeye çağdaş ve modern standartlarda alışveriş merkezlerinin yapılması sadece inşaat sektörünü ekonomik açıdan desteklemek anlamına geliyor. Alışveriş merkezleri yapıldıkları tarihlerden itibaren 20-50 yıl yaşayabiliyor. Yapılan yatırımlar yüksek değerlerde olduğu için geri dönüşleri tahmin edildiği gibi kısa zamanda gerçekleşmiyor. Uzun ve çaba sarf edilmesi gereken bir yolculuk. Son dönemde yapılan yan yana alışveriş merkezleri ya da belirli bölgelerde yoğun şekilde yapılanmış çok sayıda alışveriş merkezi ister istemez 'Bir planlama yok mu?' sorusunu gündeme taşıyor. Alışveriş merkezinin bulunduğu noktada nüfusun gelir seviyesi ve yoğunluğu incelenmeden ardı ardına alışveriş merkezi yapılmasına bir şekilde izin verilmesinin kısa vadede faydası var gibi gözükse de, orta ve uzun vadede yatırımların sürdürülebilir olması imkansız. Yatırımlar verimliliğini kaybediyor hatta zarar edilecek hale geliyor. Bu sorunun ortak çözüm noktası sürdürülebilir olmak ise şehir planlaması yapılırken şehrin bütününe uygulanan analizlerin alışveriş merkezi sayısı üzerine de kurgulanması gerekiyor.

YANLIŞ PROJELER DEĞİŞECEK
Dünyadaki ekonomik gelişmeler, tüketici, perakendeci ve yatırımcı üçgenindeki yeni beklentiler doğrultusunda AVM sektörünün yeni bir vizyona ihtiyaç duyulduğu için AYD'nin kurulduğunu söyleyen Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği Yönetim Kurulu Başkanı Hakan Kodal, henüz kurulmasının üzerinden bir yıl bile geçmemesine rağmen AVM yatırımcıları, geliştiricileri ve yöneticilerinin desteğiyle Türkiye'deki kiralanabilir AVM alanının yaklaşık yüzde 50'sini temsil ettiğini kaydetti. AYD bünyesinde devam eden pek çok proje olduğunu söyleyen Hakan Kodal şu bilgileri verdi: "AYD-Akademetre işbirliğiyle yürüttüğümüz ve sonuçlarını her ay kamuoyuyla paylaştığımız AVM Endeksi önemli çalışmalarımızdan biri. Türkiye genelindeki mevcut inşa halinde ve planlama aşamasında bulunan AVM'lerin düzenli olarak takip edildiği AVM Databank Projesi, AYD-Soysal işbirliği gerçekleştirilen AVM Yöneticileri için Eğitim Programları ve Benchmark Projesi hayata geçirdiğimiz projeler arasında."

GEREKEN DÜZENLEMELER YAPILMALI
AVM yatırımcılarının Anadolu yakasını geç keşfetmediklerini söyleyen Hakan Kodal sözlerini şöyle sürdürdü: "Yeni açılan, yapımı süren ve proje halinde daha birçok AVM var. Sadece zamanlamada bazı farklılıklar oldu. Son dönemde de kriz nedeniyle ertelenen yatırımlar gözlendi. İstanbul Anadolu yakası genellikle İstanbulluların konutlarının olduğu yer. Avrupa yakasında daha ziyade işyeri yoğunlukta. Bu yüzden arsa değerleri ve tabii uygun arsa da kısıtlı. Yatırımların dip dibe yapılması tamamıyla bir fizibilite meselesi, yatırımcının yaptığı fizibilite olumlu çıkıyorsa yatırımını yapar ve sonucunu görür. Eğer bir yanlış hesapla veya ileride doğabilecek rekabete dayanamayacak nitelikte bir proje yaparsanız her türlü olumsuz sonuca katlanmak zorunda kalırsınız"

SEKTÖR PROFESYONELLERİ BİR ARAYA TOPLANACAK
AVM yatırımlarının daha modern bir hayatın simgesi olduğunu ve çok güzel mimari özellikler taşıdıkları için insana değer verildiği hissini uyandırdığını ifade eden Hakan Kodal sözlerini şöyle tamamladı: "AVM sektörüne sorumlu liderlik yapmak üzere kurulan AYD araştırma, eğitim, mevzuat, standardizasyon gibi alanların yanı sıra sektörün geleceğine ışık tutmak üzere vizyon projeleri üretiyor. Bu kapsamda 10 Mart 2010 tarihinde yapacağımız II. AVM Yatırımları Konferansı'nda AVM'lerde yeni dönem stratejileri, yatırım, ek giderler, ciro denetimi, pazarlama, perakende sektörünün sorunları ve çözüm önerileri gibi sektörü aydınlatacak gündem konularıyla profesyonelleri uluslararası boyutta İstanbul'da bir araya getirecek.